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O. Law

Ist die Gewerberaummiete in Zeiten von Corona zu zahlen?

In Zeiten der Corona-Pandemie sind viele Unternehmer in ihrem Handeln sehr stark beeinträchtigt. Um der Verbreitung des Virus entgegenzuwirken, haben die zuständigen Behörden weitreichende Maßnahmen getroffen, welche viele Unternehmen zu einem plötzlichen stillstand gezwungen haben. So mussten beispielsweise Restaurants, Friseure, Kosmetikstudios und Fitnessstudios schließen. Mittlerweile gibt es viele Lockerungen und Schritt für Schritt können die meisten Unternehmen unter Hygieneauflagen wieder den Regelbetrieb aufnehmen, doch wochenlang mussten viele Unternehmer auf wichtige Einnahmequellen verzichten und es war schwierig, die laufenden Kosten zu decken. Viele haben sich gefragt, ob sie wegen der behördlich angeordneten Schließungen eine Möglichkeit haben, die Zahlung Miete für die Gewerberäume ganz oder teilweise einzustellen.

  1. Corona-Verordnung

Grundsätzlich besteht die Mietzahlungsplicht gem. § 535 Abs. 2 BGB weiterhin. Durch die Verordnung zum Schutz vor Neuinfizierungen mit dem Coronavirus SARS-Cov2 können Mieter jedoch nicht wegen ausgefallener Mitzahlungen in den Monaten April bis Juni gekündigt werden. Dieser Kündigungsschutz geht bis zum 30. Juni 2020, jedoch muss der Mieter glaubhaft nachweisen, dass er die Miete wegen der Corona-Pandemie nicht zahlen kann. Wichtig zu beachten ist jedoch, dass der Vermieter für die Zeit Verzugszinsen zahlen kann und Mieter daher trotz wirtschaftlich schwieriger Lage die fällige Miete zeitnah entrichten sollten.

  1. Regelungen im Mietvertrag

Zunächst sollte man schauen, was im Mietvertrag geregelt ist. In manchen Fällen ist vereinbart, wie man im Fall einer „höheren Gewalt“ vorgeht. Fraglich hierbei ist, ob die Corona-Pandemie eine höhere Gewalt darstellt. Darunter versteht man ein außergewöhnliches, von außen kommendes, keinen betrieblichen Zusammenhang aufweisendes Ereignis (objektiv), das auch durch die vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht vorherseh- und abwendbar ist (subjektiv). Das Ereignis darf demnach nicht der Risikosphäre einer Vertragspartei zuzuordnen sein. Dass Epidemien einen Fall höherer Gewalt darstellen können, wurde in der Rechtsprechung bereits bestätigt, sodass man die derzeitige Pandemie als höhere Gewalt einstufen kann.

  1. Mietminderung

Wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist, orientiert man sich an dem mietrechtlichen Sachmängelgewährleistungsrecht. Der Mieter ist gem. § 536 Abs. 1 BGB für die Zeit, in dem die vertragsgemäße Gebrauchbarkeit eingeschränkt ist, von der Mietzahlungspflicht befreit bzw. muss nur einen angemessenen herabgesetzten Betrag entrichten. Dies gilt jedoch nur, wenn der Grund für die Nichtbrauchbarkeit nicht beim Mieter selbst liegt. Die Schließungen durch die Behörden könnten einen Sachmangel im Sinne des § 536 BGB darstellen, weil der Ist- vom Sollzustand der Mietsache abweicht. Nach Ständiger Rechtsprechung begründen behördliche Gebrauchshindernisse jedoch nur einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und ihren Grund nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. In diesem Fall beruhen die Maßnahmen jedoch nicht unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Sache, sondern beeinträchtigen nur den Betrieb der Mietsache. Der Zweck der Maßnahme ist der Schutz der Bevölkerung und die Eindämmung des Virus, die Mietsachen als solche sind grundsätzlich weiterhin zur Nutzung geeignet. Das Verbot des Betriebs der Mietsache fällt allein in den Risikobereich des Mieters, sodass demnach grundsätzlich kein Anspruch auf Mietminderung besteht.

 

  1. Störung der Geschäftsgrundlage

Haben sich nach Vertragsschluss Umstände geändert, die ein Festhalten am bisherigen Vertrag unzumutbar machen und hätte eine Partei den Vertrag nicht oder nicht in der Art geschlossen, so kann eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB in Betracht kommen. Wegen der behördlichen Anordnungen können viele Unternehmer ihre Räumlichkeiten nicht nutzen, sodass eine schwerwiegende Änderung zu bejahen ist. Bei der Unzumutbarkeit muss man jedoch eine Interessenabwägung vornehmen, bei dem das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung erschüttert sein muss. Den Vermieter trifft kein Verschulden und er selbst gewährleistet ja eine Gebrauchbarkeit der Räumlichkeiten. Es wäre dem Vermieter gegenüber nicht gerecht, denn er kann für die aktuellen behördlichen Verordnungen genauso wenig wie der Mieter. Außerdem wäre es auch untragbar, dass der Vermieter auf seine Mietzahlungen verzichten soll, er ist genauso auf das Einkommen angewiesen wie andere Unternehmer oder Privatpersonen auch. Dennoch ist jeder Fall einzeln zu betrachten, sodass unter gewissen Umständen dennoch eine Vertragsanpassung denkbar sein kann.

 

  1. Zusammenfassung

Neben der persönlichen Belastung ist die Corona-Pandemie auch mit rechtlich und wirtschaftlich Schwierigkeiten verbunden. Im Mietrecht gibt es zwar mit dem Kündigungsschutz eine kleine Hilfe für sich in wirtschaftlich schwieriger Lage befindlichen Mieter, jedoch sind Mieter nicht vollständig von der Zahlungspflicht befreit und auch eine Minderung oder Vertragsanpassung sind nur schwer zu rechtfertigen. Anhand einer Einzelfallprüfung ist stets die Frage zu stellen, ob die Risikoverteilung durchbrochen werden kann. Dann kann eine Vertragsanpassung sehr wohl Gegenstand des Mietverhältnisses werden.

 

 

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