1. Corona-Verordnung

Grundsätzlich besteht die Mietzahlungsplicht gem. § 535 Abs. 2 BGB weiterhin. Durch die Verordnung zum Schutz vor Neuinfizierungen mit dem Coronavirus SARS-Cov2 können Mieter jedoch nicht wegen ausgefallener Mitzahlungen in den Monaten April bis Juni gekündigt werden. Dieser Kündigungsschutz geht bis zum 30. Juni 2020, jedoch muss der Mieter glaubhaft nachweisen, dass er die Miete wegen der Corona-Pandemie nicht zahlen kann. Wichtig zu beachten ist jedoch, dass der Vermieter für die Zeit Verzugszinsen zahlen kann und Mieter daher trotz wirtschaftlich schwieriger Lage die fällige Miete zeitnah entrichten sollten.

2. Regelungen im Mietvertrag

Zunächst sollte man schauen, was im Mietvertrag geregelt ist. In manchen Fällen ist vereinbart, wie man im Fall einer „höheren Gewalt“ vorgeht. Fraglich hierbei ist, ob die Corona-Pandemie eine höhere Gewalt darstellt. Darunter versteht man ein außergewöhnliches, von außen kommendes, keinen betrieblichen Zusammenhang aufweisendes Ereignis (objektiv), das auch durch die vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht vorherseh- und abwendbar ist (subjektiv). Das Ereignis darf demnach nicht der Risikosphäre einer Vertragspartei zuzuordnen sein. Dass Epidemien einen Fall höherer Gewalt darstellen können, wurde in der Rechtsprechung bereits bestätigt, sodass man die derzeitige Pandemie als höhere Gewalt einstufen kann.

3. Mietminderung

Wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist, orientiert man sich an dem mietrechtlichen Sachmängelgewährleistungsrecht. Der Mieter ist gem. § 536 Abs. 1 BGB für die Zeit, in dem die vertragsgemäße Gebrauchbarkeit eingeschränkt ist, von der Mietzahlungspflicht befreit bzw. muss nur einen angemessenen herabgesetzten Betrag entrichten. Dies gilt jedoch nur, wenn der Grund für die Nichtbrauchbarkeit nicht beim Mieter selbst liegt. Die Schließungen durch die Behörden könnten einen Sachmangel im Sinne des § 536 BGB darstellen, weil der Ist- vom Sollzustand der Mietsache abweicht. Nach Ständiger Rechtsprechung begründen behördliche Gebrauchshindernisse jedoch nur einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und ihren Grund nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. In diesem Fall beruhen die Maßnahmen jedoch nicht unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Sache, sondern beeinträchtigen nur den Betrieb der Mietsache. Der Zweck der Maßnahme ist der Schutz der Bevölkerung und die Eindämmung des Virus, die Mietsachen als solche sind grundsätzlich weiterhin zur Nutzung geeignet. Das Verbot des Betriebs der Mietsache fällt allein in den Risikobereich des Mieters, sodass demnach grundsätzlich kein Anspruch auf Mietminderung besteht.

4. Störung der Geschäftsgrundlage

Haben sich nach Vertragsschluss Umstände geändert, die ein Festhalten am bisherigen Vertrag unzumutbar machen und hätte eine Partei den Vertrag nicht oder nicht in der Art geschlossen, so kann eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB in Betracht kommen. Wegen der behördlichen Anordnungen können viele Unternehmer ihre Räumlichkeiten nicht nutzen, sodass eine schwerwiegende Änderung zu bejahen ist. Bei der Unzumutbarkeit muss man jedoch eine Interessenabwägung vornehmen, bei dem das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung erschüttert sein muss. Den Vermieter trifft kein Verschulden und er selbst gewährleistet ja eine Gebrauchbarkeit der Räumlichkeiten. Es wäre dem Vermieter gegenüber nicht gerecht, denn er kann für die aktuellen behördlichen Verordnungen genauso wenig wie der Mieter. Außerdem wäre es auch untragbar, dass der Vermieter auf seine Mietzahlungen verzichten soll, er ist genauso auf das Einkommen angewiesen wie andere Unternehmer oder Privatpersonen auch. Dennoch ist jeder Fall einzeln zu betrachten, sodass unter gewissen Umständen dennoch eine Vertragsanpassung denkbar sein kann.

5. Zusammenfassung

Neben der persönlichen Belastung ist die Corona-Pandemie auch mit rechtlich und wirtschaftlich Schwierigkeiten verbunden. Im Mietrecht gibt es zwar mit dem Kündigungsschutz eine kleine Hilfe für sich in wirtschaftlich schwieriger Lage befindlichen Mieter, jedoch sind Mieter nicht vollständig von der Zahlungspflicht befreit und auch eine Minderung oder Vertragsanpassung sind nur schwer zu rechtfertigen. Anhand einer Einzelfallprüfung ist stets die Frage zu stellen, ob die Risikoverteilung durchbrochen werden kann. Dann kann eine Vertragsanpassung sehr wohl Gegenstand des Mietverhältnisses werden.

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]]> https://olaw.eu/ueberblick-ueber-das-vom-bundestag-verabschiedete-gesetz-zur-abmilderung-der-covid-19-pandemie-im-zivil-insolvenz-und-strafverfahrensrecht-fuer-unternehmen/ Wed, 08 Apr 2020 07:39:07 +0000 https://olaw.eu/?p=4605 Der Bundestag hat in einem einzigartigen Schnellverfahren am 25. März 2020 einen Gesetzesentwurf im Rahmen der Bekämpfung der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Lage in Deutschland beschlossen.

Dieser Beitrag soll einen kleinen Überblick über die kurzfristigen Änderungen für Unternehmen geben. Es wurden eine Reihe von Änderungen im Zivil-, Insolvenzrecht und Gesellschaftsrecht beschlossen, die besonders für Unternehmen eine Rolle spielen. Ziel ist es die wirtschaftlichen Folgen durch die Covid-19-Pandemie so wenig spürbar wie möglich zu machen.

Änderungen im Zivilrecht

Zeitlich befristet werden in Artikel 240 EG-BGB Regelungen eingeführt, welche Schuldnern die Möglichkeit einräumen sollen, die geschuldete Leistung zu verweigern oder einzustellen, ohne dass rechtliche Folgen zu befürchten sein sollen.

Kleinstunternehmen erhalten das Recht im Falle von Dauerschuldverhältnissen die Leistung zu verweigern, wenn der Vertrag bereits vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde. Das Verweigerungsrecht gilt bis zum 30. Juni 2020. Kleinstunternehmen sind Unternehmen mit bis zu 9 Beschäftigtes und einem Jahresumsatz bis zu 2 Millionen €. Voraussetzung auch hier ist, dass die Umstände, die zur Verweigerung der Leistung führen, auf die Covid-19-Pandemie zurück zu führen sein müssen. Das soll dann anzunehmen sein, wenn das Unternehmen die Leistung nicht erbringen kann oder dem Unternehmen die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen seines Betriebs nicht möglich wäre. Das Leistungsverweigerungsrecht ist allerdings ausgeschlossen, wenn es dem Gläubiger unzumutbar ist. Dies soll der Fall sein, wenn die wirtschaftliche Grundlage des Gläubigers wegfallen würde. Das Gesetz sieht für diese Fälle jedoch ein Kündigungsrecht des Kleinstunternehmers vor.

Die vorgenannten Regelungen für Dauerschuldverhältnisse finden im Übrigen keine Anwendung bei Miet- und Pachtverhältnissen, Darlehensverträgen und arbeitsrechtlichen Ansprüchen.

Für Mietverhältnisse wurden indes andere Veränderungen beschlossen. So darf ein Vermieter ein Mietverhältnis im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 im Falle der Nichtzahlung des Mietzinses nicht kündigen, wenn die Miete nicht wegen der Covid-19-Pandemie gezahlt werden kann. Ein Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie ist glaubhaft zu machen. Das kann bedeuten, dass im Falle einer inhaltlich falschen Glaubhaftmachung auch strafrechtliche Folgen drohen können. Die Miete wird somit nur gestundet und ist nach Beendigung des oben genannten Zeitraumes in jedem Falle zu zahlen. Die zum Mietverhältnis gemachten Änderungen betreffen sowohl Privat- als auch Gewerbemieten.

Die vorgenannten Regelungen können von der Bundesregierung bei Bedarf bis zum 30. September 2020 verlängert werden.

Änderungen im Insolvenzrecht

Die Insolvenzantragspflicht nach § 15a InsO und § 42 BGB wird bis zum 30. September 2020 ausgesetzt. Die Antragspflicht gilt nur aus ausgesetzt, wenn die Insolvenzreife auf der Covid-19-Pandemie beruht oder Aussichten darauf bestehen, dass Zahlungsunfähigkeit eintritt. Es gilt die Vermutung, dass wenn zum Stichtag 31. Dezember 2019 keine Zahlungsunfähigkeit bestand, es keine Insolvenzreife aufgrund der Covid-19-Pandemie vorherrschen konnte.

Folge ist, dass bei Aussetzung der Insolvenzantragspflicht

• Zahlungen, die im ordnungsgemäßen Geschäftsgang erfolgen, als mit der Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters vereinbar sind
• die Rückgewähr eines Kredites, die bis zum 30. September 2023 eines im Aussetzungszeitraum neu gewährt ist, und die Bestellung von Sicherheiten nicht als gläubigerbenachteiligend gilt
• Kreditgewährungen und Besicherungen nicht als sittenwidrige Insolvenzverschleppung gelten
• eine Anfechtung nicht möglich ist, wenn Rechtshandlungen vorgenommen wurden, die zur Sicherung oder Befriedigung geführt haben

Diese Maßnahmen sollen vorwiegend dazu dienen, die Betriebe weiter aufrecht zu erhalten und beispielsweise einen Anreiz für die Gewährung von Krediten zu verschaffen. Die Einschränkung der Anfechtung soll dazu dienen, bestehende Geschäftsbeziehungen weiter fortsetzen zu können.

Das Bundesjustizministerium erhält die Ermächtigung bei anhaltender Verschlechterung die oben genannten Änderungen bis zum 31. März 2021 zu verlängern.

Änderungen im Gesellschaftsrecht

Aktiengesellschaften erhalten von nun an die Möglichkeit, ohne bestehende Regelungen in ihrer Satzung virtuelle Hauptversammlungen abzuhalten. Hierzu wurden diverse Teile des Aktiengesetzes betreffend die Hauptversammlung geändert. So kann bereits mit einer Frist von 21 Tagen die Hauptversammlung einberufen werden. Die Einberufungsfrist beträgt üblich 30 Tage. Die Hauptversammlung kann abweichend von der alten Fassung auch nach einem Jahr zur Entgegennahme des festgestellten Jahresabschlusses einberufen werden. Hier galt eine Frist von 8 Monaten. Die Änderungen, die Aktiengesellschaften betreffen, sind anwendbar auf die Kommanditgesellschaft auf Aktien sowie auf die Europäische Gesellschaft (SE).

Für die GmbH gilt, dass Gesellschafterbeschlüsse in Textform oder durch schriftliche Abgabe der Stimmen auch ohne Einverständnis sämtlicher Gesellschafter gefasst werden darf. § 48 Abs. 2 GmbHG sieht hier eigentlich eine einvernehmliche Beschlussfassung vor.

Das Bundesjustizministerium wird auch hier ermächtigt, diese Regelungen erforderlichenfalls bis höchstens zum 31. Dezember 2021 zu verlängern.

Für Nachfragen und Unterstützung stehen wir Ihnen als Team in diesen schweren Zeiten gerne zur Verfügung.

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